Wybór działki to najpoważniejsza decyzja poprzedzająca budowę domu. Nie podejmuję kwestii estetycznych, lokalizacyjnych, dostępności do mediów (np. sieci sanitarnych, gazu) oraz cen działek – to jest subiektywna ocena i każdy ma swoje poglądy. Chciałbym zwrócić czujność na inne zagadnienia/warunki, o których możemy się dowiedzieć po zakupie działki albo uświadamiamy sobie podczas wyboru projektu domu. Są to m.in.

1.  Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): jest to dokument, który wykonany jest zazwyczaj dla zurbanizowanych obszarów, w innym przypadku występuje się o ustalenie warunków. W tym dokumencie jest precyzyjnie określone co możemy, a czego nie wybudować na interesujących nas terenach, oraz co może wybudować się w naszym sąsiedztwie (ważne, by wiedzieć czy obok nas przypadkiem nie powstanie centrum handlowe). Podkreślam słowo precyzyjnie, gdyż wprost opisuje jak duży budynek (w rzucie) można posadowić, często określa kolor dachówki, typ i kąt pochylenia połaci dachowej, wreszcie definiuje tzw. linię zabudowy tj. odległość budynku od granicy działki. Dokument ten jest dostępny na stronach samorządów – w biuletynie informacji publicznej danej gminy. Zdarza się, że dla mniej rozwiniętych obszarów te wytyczne są ograniczone do kilku pozycji – wówczas mamy większą swobodę dla działań ;-).

2. Wielkość działki (wymiary) – uważam, że najmniejsza powierzchnia działki to 8 arów (800 m2), optymalny wymiar to 1200 m2. Typowy rzut domu to 10x12m czyli 120 m2 (1.2 ar). Oceniam, iż najmniejsza szerokość działki to 22m. Zwracam uwagę na linię zabudowy, jaka obowiązuje na danym terenie. Czasami może okazać się, iż nawiązując do obwiązującej linii zabudowy, rzut domu trzeba obrócić i wówczas może pojawić się problem z minimalnymi odległościami od ścian zewnętrznych do granic działki (3m w przypadku ściany bez okna, 4m w przypadku ścian z oknami (czasami przechodzi i można mieć 3m do sąsiada i okno, ale okno musi mieć dokumenty ppoż.).

3. Poziom zwierciadła wody gruntowej: nim podejmiemy decyzję o zakupie, zwróćmy uwagę czy na działce nie ma mokradeł, albo czy np. trzcina nie rośnie. Jeśli się pojawia woda na działce, to jest to czynnik, który podniesie koszty fundamentów – oceniam nawet o 80-90%. Warto wykonać wykop (nawet szpadlem) na głębokość ok 1m i ocenić czy występują wody gruntowe oraz określić układ warstw gruntowych (gliny/piaski/torfy). To również decyduje o kosztach fundamentów. Jeżeli mamy na działce wodę gruntową i np. gliny plastyczne (takie co się rozpływają w rękach) – nie są to korzystne warunki gruntowe do posadowienia budynku. Ale to nie jest tak, że się nie da tego zaprojektować i wykonać – da się – ale wyższym kosztem.

4. Odrolnienie działki: trzeba mieć na uwadze, że najczęściej sprzedawane są działki, jakie mają status działek rolnych (oczywiście w MPZT działki te przeznaczone są pod zabudowę i to jest najważniejsze – czyli nie ma się co bać, bo można się budować). Chodzi o to też, że właściciel odprowadza zdecydowanie niższe podatki za grunty rolne. Pojawia się zatem zadanie, by (najlepiej) przed złożeniem projektu budowlanego do urzędu, tą działkę odrolnić, tj. złożyć odpowiedni wniosek do starostwa (do odpowiedniej komórki – dział geodezji najczęściej) o przekształcenie terenu z obszaru rolnego na budowlany. Odralniamy te tereny, na których praktycznie nie będzie prowadzona uprawa rolna ;-) serio – urzędnik tego wymaga, bo na pozostałej części powinniśmy uprawiać np. truskawki. Czyli zaznaczamy na projekcie zagospodarowania terenu (przygotowuje architekt) obszar pod budynkiem, pod dojściami, dojazdami, tarasami, śmietnikami i itp. Jeżeli ten obszar do odrolnienia nie przekroczy 500 mkw, to odrolnienie jest za darmo, w przeciwnym razie pobiera się opłaty – to całkiem nie małe, w zależności m.in. od klasy gleby. To co jest istotne, to by garaż był w bryle budynku, wówczas traktowany jest jako dom. Jeżeli garaż jest poza bryłą budynku, to za odrolnienie terenu pod garażem jest pobierana opłata i nie ma ulg, tzn. nie jest istotne czy pozostały obszar przekracza 500 mkw.

5. Usytuowanie działki względem stron świata: najlepiej by ogród był od strony południowej, reszta chyba wg uznania.

PODSUMOWNIE: zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki, powinniśmy potwierdzić informacje dot. naszych oczekiwań, kiedy idzie o sposób użytkowania terenu, nawet tego w bliskim sąsiedztwie oraz możliwość wybudowania budynku o upodobanej bryle. Niestety warunków MPZP nie da się obejść, nie da się zmienić w krótkim czasie i niskim kosztem. Dla architekta i urzędnika zapisy MPZP to zasady. Ten tekst nie jest obowiązującą wykładnią prawną, a podpowiedzią dla zainteresowanych ;-).

Ros, 160518